空き家の管理は月に1回30分・ポイントが分かれば自分でできる
両親が介護施設に入所することになった場合には子供や兄弟が空き家の管理を任されることが多いです。家は住んでいないと劣化が早くなりますし、放火や倒壊の危険もあります。
実は空き家の管理方法は2種類あり、ポイントを抑えるだけでストレスなく所有することができます。
この記事を読むと自分にあった空き家の管理方法が分かり、空き家の使い道が決まるまでの間、犯罪や近隣に危害を加えるリスクを減らせます。
【監修】遺品整理士協会認定 遺品整理士
片山 万紀子
祖父の遺品整理をきっかけに遺品整理や不用品回収に興味を持ち、遺品整理士協会認定・遺品整理士の資格を取得。ReLIFE（リライフ）のディレクターをする傍ら、年間600件以上の遺品整理に携わる。遺品整理を通して「ありがとう」という言葉をいただけることを仕事のやりがいとしています。
目次
空き家が増える理由
空き家が増える理由は、進学や就職を機に子供が実家を離れ、そのまま戻らないことが挙げられます。
戦前は「家制度」という民法があり「子供が家を継ぐ」という考え方が常識でしたが、戦後1947年には家制度も廃止されたことや、地方で就職や進学先の選択肢が少ないことから、若い人たちは大学進学や就職などで都心に出ることが多くなりました。
結婚し子供も生まれ、自分たちだけの世帯を持つことが当たり前のこととなり、核家族化は進行し続けています。一方で、親世代は高齢化が進み、親が亡くなった後の実家は、誰も住まない空き家となってしまうことが多くなりました。
時代や世代間の違いから、田舎の実家は空き家になりやすい傾向があります。
空き家を放置する原因
空き家が放置される原因は「管理にはコストがかかること」と「売却手続きが面倒なこと」の２つです。
空き家の所有者は誰も住んでいない家の管理を委託することには費用がかかるので、躊躇いますし、自宅から遠方の場合には定期的にメンテナンスを行うのが不可能なケースもあります。
売却や解体してしまえば、固定資産税などのコストもかかりませんし管理の必要もなくなりますが、
・地方の空き家には買い手が見つかりにくいこと
・解体費用がかかること
・先祖代々の家を処分することへの罪悪感
から踏み切れずに放置されてしまいます。
また、空き家の解体時には遺品や不用品が生活していた時のまま放置されているので、遺品整理だけでも50万円以上かかり、まとまった費用が必要になることも、空き家の放置につながっています。空き家の解体にかかる費用は【家の解体費用と10万円以上安くするコツ】をご覧ください。
しかし、使用する時期や用途が明確でない空き家を放置するのはリスクがあるので、早めに対処するのがおすすめです。
空き家の3つのリスク
使用目的や時期が決まっていない空き家を管理せず所有すると3つのリスクがあります。
ここからは、よくある空き家のリスクを1つずつご紹介します。
1.劣化や倒壊のリスク
空き家は人が住んでいる家と比較すると、何倍ものスピードで劣化し、最悪の場合は倒壊にもつながりかねません。
民法第717条では、”土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。”と定められていますので、倒壊時に他人に危害を加えた時には賠償責任を求められます。
例えば、台風で空き家となっている家の屋根が吹き飛び、通行人に怪我をさせてしまった時や隣の家の車に傷がついた時には空き家の所有者が責任を負わなければなりません。お金で解決することもありますが、最悪、人の命を奪う大事にもなりかねません。
近年の日本では異常気象により、毎年災害級の大雨や台風も発生しますので、空き家によって人に危害を加えることは他人事ではありません。
劣化の原因
倒壊や破損は家屋の劣化から起こり、劣化の原因として最も多いのは通風、換気を行わないことです。家の中に空気が滞っている空き家は、湿気により畳の膨張や壁紙へのカビの発生を誘引する恐れがあります。
また、水道を長期間使用しないことで配管内部にサビが発生し、漏水の原因にもなります。浴槽やシンクの排水トラップ内の水が枯渇することで異臭発生の原因となり、害虫の侵入をまねく恐れもあります。
そもそも、家が傷んでいることに気づくのが遅れることも劣化が進む原因の一つで、天井の雨漏りや、壁、床の腐食等の発見が遅れればそこを起点に破損個所が増えることになります。
不動産市場では、管理の行き届いてない空き家は、市場価値が著しく低く評価されてしまう傾向がありますので、空き家の売却や賃貸を検討するのであれば、定期的な管理が大切です。
2.価値の下落
空き家を放置すると建物価値の他に土地の価格も下がり、数年で売却価格が500万円以上下がることもあります。地価は周囲の環境によっても左右され、高速道路や新幹線の開通など大きなインフラ整備がされない限り、地方の地価は下がりやすいです。
例えば、最寄り駅が廃線により駅自体が潰れてしまうことも考えられます。空き家の多くは最寄駅から徒歩30分以上で利便性の悪い土地であることが多く、スーパーやコンビニは廃業し、さらに利便性が悪くなる悪循環が生み出されています。
管理が行き届いていない空き家は密閉状態が続くことで湿気が溜まりやすく、それに伴ってカビが繁殖し、ひどい時にはフローリングのヒビ割れや畳の腐食、柱さえも腐食してしまいます。
建物の基盤が腐ったときには不動産価値は0円と査定されますし、解体しなければ土地としても活用できないため、売る前に解体費用がかかりますし、買い手がつきにくくなります。
空き家を放置すると家屋・地価共に下がるリスクがあります。
3.犯罪のリスク
管理されていない空き家は放火や不審者の侵入など、犯罪に巻き込まれるリスクも高くなります。
空き家は常に電気がついておらず、人怪我無いことが明らかなので放火犯に狙われやすい上、庭には枯れ木や雑草が生い茂っているので、火は一瞬にして燃え広がります。築40年以上の戸建てであれば木造建築が多いので、数時間で全焼します。
さらに、近隣や通行人が気付くまでに時間がかかるので、大火事になりやすいです。
放火は日本全国の総出火件数の30％も占める出火原因で、他人事ではありません。近隣に燃え広がった場合は空き家の所有者には非難の目が向けられることもありますし、賠償責任も求められることもあります。
放火のターゲットにされないためには、庭の手入れをし、外から見て燃えにくい家にすることが大切です。
家の火事については【ゴミ屋敷が火事になる5つの原因と近隣のゴミ屋敷火災から自宅を守る対策】をご覧ください。
不審者の侵入・不法投棄
空き家は不審者が侵入して室内を荒らすことやそのまま住み着いてしまうこともありますし、不法投棄をされゴミ屋敷化してしまうこともあります。
管理を怠っている空き家は外から見てもすぐに分かるので、狙われやすく、被害があったときにも気づきにくいです。1度でも不法投棄をされた空き家は連鎖的にゴミの不法投棄場所となり、あっという間にゴミ屋敷状態になります。
ゴミ屋敷になると撤去にも費用と時間がかかりますし、近隣トラブルも起こりやすくなります。放火や不審者、不法投棄のターゲットにならないためには管理が行き届いている状態を作り出すことが大切です。
空家等対策特別措置法
ゴミ屋敷の片付け方と費用は【ゴミ屋敷の片付けるマインドと費用―片付け業者に依頼すると10万円以上】をご覧ください。
ゴミ屋敷の解決方法は【ゴミ屋敷のトラブル事例と原因ー住人の共通点・根本的に解決する】をご覧ください。
空家等対策特別措置法は所有者に対し空き家の管理や改善を法的に求めることができる内容で、空き家の管理状態に問題があると判断された空き家については「特定空き家」と認定され、行政から所有者に対し、適切な管理や改善を求めることができるようになりました。
この法律ができるまでは、どんなに荒れた状態であっても、所有者の許可なく空き家に入ることはできませんでしたが、空き家の所有者と連絡が取れないことや連絡が取れても改善要請しかできませんでした。
放置されたままの空き家に対して、自治体が実態調査をすることができるようになりました。
特定空き家に指定される家
以下の4つに当てはまる空き家は「特定空き家」として指定される確率が高いです。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより 著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために 放置することが不適切である状態
引用元：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法（概要）」
特定空き家に指定されてしまうと、所有者に対して罰則や法的措置がとられることがあります。
特定空き家に指定されるとどうなる？
特定空き家に指定されると以下の4ステップを得て、最終的には行政による強制執行（取り壊し等）がされます。
ステップ1：「助言」行政から管理状態等について助言が入る。法的効力はない。
ステップ2：「指導」助言よりもさらに強く改善を促すもの。
ステップ3：「勧告」空き家の状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されなくなる。
ステップ4：「命令」行政からの改善命令に背くと罰金50万円以下が課せられる。また行政代執行により、樹木や塀の撤去、建物の解体が行われる。
特定空き家に指定されてから、実際に行政による強制執行されるまでにかかる時間は、空き家の所有者の有無によって異なります。
・家屋の所有者を確認できる場合：5～10年程度で取り壊し。この場合、数十回を超える助言・指導が入る。
・家屋の所有者不明の場合：1～2年程度で取り壊し
空き家の取り壊す際の費用は所有者に請求されます。
自分で空き家を管理する
空き家が車で30分以内など気軽に行ける距離であれば、自分で管理すると費用が抑えられます。頻度は月に1～2回で、1回につき30分から1時間の時間が取れる方には向いています。
自分で管理する場合の作業リストとしては以下の通りです。
1 空気の入れ替えや掃除をする。
2 家屋の掃除や、庭があれば不法投棄がないかなどのチェックをする。
3 郵便受けにチラシやDMが溜まっていないか整理する。
4 雨漏りや壁・床の腐食がないかなど、家の状態を見る
5 すべての水回りを開放し通水させ配管の状態をチェックする。
自分で管理する下準備
空き家を管理するには下準備が必要で、空き家になったときや相続したらすぐに行うと管理が楽になります。
管理会社に委託する場合にも同様の下準備を求められることもあります。
ライフラインの手続き
親族で定期的に集まる予定が泣ければガスの解約の手続きを行うと基本料金の引き落としが無くなり経済的です。ただし、電気と水道は掃除に必要なので、料金プランを安いものに変更して残しておきます。
郵便は転送手続きを行い、郵便受けに溜まらないようにします。さらに郵便受けはガムテープなどで受け口を封鎖し、チラシやDMが溜まらないようにします。
郵便受けにチラシがはみ出ていることは、しばらく家にいないサインになってしまい、空き巣に狙われやすくなります。
管理しやすい環境を整える
管理しやすいように環境を整えておくことも大切です。
例えば、カビ予防のために畳はすべて上げておくと、床下から上がってくる湿気をためにくくなります。その他、台風や災害に備えて庭の鉢植えや、置物、物干し竿、屋上のアンテナ等は全て撤去しておきます。
外に物を置かないことは不法投棄防止や放火防止にも効果出来です。
自分で空き家管理する頻度
空き家の管理頻度は最低でも月に1回以上です。
訪問回数は多ければ多いほど、犯罪の抑止効果もありますし、家の寿命も伸ばせますが、空き家の管理が負担になるのであれば月に1回隅々まで管理すれば問題ありません。
しかし、6月～9月は湿気が溜まりやすいので、1月に2回訪問して、空気の入れ替えだけでも行います。
自分で空き家管理するポイント
自分で空き家の管理をするときには「通風」「通水」「点検」の3つを行います。
空き家の管理で最も重要なのは家の中の空気を入れ替えることなので、空き家に着いたらまずは家の窓をすべて開けて20分程度は換気します。押し入れや床下収納なども全て空けて空気と湿気を家から出します。
換気をしている間に家の周りに破損や不法投棄がないか確認します。
秋は枯葉が雨どいに枯葉が溜まり、水が逆流して雨漏りの原因になることもありますし、夏は屋根の下や屋根裏、木の下にハチの巣ができていることもあります。季節によって注意するポイントを変えて確認しましょう。
家の周りの管理が行き届いていると、不審者が寄り付きにくく防犯にもつながります。
水道を止めていない時には5分ほど開栓し、キッチンの下や洗面台の下から水漏れをしていないか目視で確認します。長期間使用していないとゴムパッキン部分が乾燥によって劣化しやすく、じわじわと漏れていることがありますので、必ず5分程度通水します。
漏れが確認できたときにはすぐに水道屋を手配し、大事に至る前に対処しましょう。
これらの管理業務を一通り行うと30分から1時間はかかります。
月に1回、30～60分を空き家管理に時間を割けない方は、空き家管理会社に任せた方がコストパフォーマンスがよいでしょう。
空き家管理会社に任せる
所有する空き家と住まいが遠くて1か月に1度通うのが難しい時や災害時にすぐに見に行けない距離にある時には空き家管理会社に任せた方が安心です。
空き家管理会社では定期的に通風、通水、清掃などを行い、写真やレポートで空き家の状態を報告してくれます。不動産会社やセキュリティ専門会社がサービスの一環として行っているケースが多く、毎月一定の費用はかかりますが、リスクと負担を軽減できます。
サービス内容
空き家管理の代行サービス内容は料金と管理会社によって多少異なりますが、基本的な管理サービスは共通しています。
大きく分けると2パターンあり1つ目は家の外回りのみを管理するもので、2つ目は室内と外回り両方管理してくれるものです。どちらの場合も自分で管理する場合と同様で月に1回空き家を訪問し、点検や清掃を行い、写真と共にレポートを送ってくれます。
郵便物が届いていた時には報告書と共に転送をするサービスも用意されています。
室内の管理も委託する際には予め鍵を渡しておきますので、自分の時間を割く必要もありません。
| プラン | 屋外の管理のみ | 屋外・屋内の管理 |
| おすすめの方 | ・防犯や近所からのクレームを防ぎたい方
・解体や売却が決まっている方 |
・売却や賃貸のために現状維持をしたい方
・今後住む予定がある方 |
| 内容 | ・郵便受けのチェック
・ドアや窓ガラスに異変チェック ・不法投棄物チェック ・雑草除去、簡易的な清掃 ・外壁や塀の劣化状況のチェック |
・全室換気（押し入れも含む）。
・通水：建物内のすべての水回りを開放・通水 ・雨漏り・カビチェック：天井、床、壁面に雨漏りやカビ発生の有無を確認 ・防犯確認：室内のすべてのドア、窓の施錠状態を確認 |
オプションで巡回頻度を高くしてくれる空き家管理会社もあります。
空き家管理の料金
空き家管理の料金相場は月額5,000円～1万円で、戸建ての方が管理する面積が広いので高くなります。庭付きであれば木や草の管理もあるのでさらに数千円高くなります。
マンションであれば雨どいや浄化槽などは共有施設とされているので、管理するのは自室のみなので、戸建ての半額以下の場合が多いです。
管理費用は最も高くても2万円弱で、料金が高いと巡回頻度が上がったり、災害時の駆け付けサービスや近隣トラブル時の弁護士費用が含まれています。
「100円管理」という月額100円で空き家の管理をする破格の管理サービスを提供する会社もありますが、サービス内容を見ると妥当です。例えば、外観からの目視確認だけやトラブルがあったときだけ対応するなど、定期的に管理していないので放置しているのと変わらないものでした。
空き家の管理を委託するのであれば、相場料金内の会社で選びましょう。
空き家管理会社の選び方
「空家等対策特別措置法」の施行や環境や時流の動きを読み、大手ハウスメーカーからベンチャー企業までから続々と「空き家管理サービス」を提供する会社が増えています。
「空き家の管理サービス」をするために、特別な資格は必要ないので、乱立してしまっている状態でなので、管理会社選びに迷っている方も多いのではないでしょうか。
ここからは空き家管理会社の選び方をご紹介します。
5つの管理サービスがある
空き家管理会社を選ぶ時には、詳細なサービス内容を確認した上で契約します。
最低でも以下の5つのサービスが含まれている管理業者を選ばないと、管理を委託する意味がありません。
１．郵便物の転送サービス
２．室内の換気と簡易清掃
３．外回りの掃除や異常の確認
４．管理の頻度は月に1回以上
５．写真付きのレポートがある
上記の5つに加えて、台風や洪水などの緊急時に倒壊や破損がないかを確認したり、近隣とトラブルが起こったときに間に入ってくれるオプションがついているとさらに安心です。
空き家管理士が在籍
「空き家管理士」という資格は、空き家管の実務と空き家問題特有の問題に対応できる人材育成を目的とした民間資格です。
実際に空き家管理サービスを行うにあたり、資格の有無は問われませんし、空き家管理士にのみ許される占有業務もありません。そのため、空き家の管理会社を選ぶ時の必須条件ではありませんが、空き家管理士の資格を取得する際には必要最低限の知識を勉強しています。
「資格を取得する＝空き家管理に対する」意識が高いとも考えられますので、取得していた方がより高いサービスを提供してくれるでしょう。
空き家を賃貸や売却する選択も
空き家の使用時期や用途が明確でなければ賃貸に出して家賃収入を得ることや売却する選択肢もあります。空き家は所有するだけで毎年、固定資産税もかかりますし、管理コストも発生します。
不動産としての価値がなくても立地条件がよければ土地の金額と解体費用などを相殺して相応の収入を得られますし、空き家を売却すれば固定資産税の支払いはなくなります。
また、地方の自治体では「空き家バンク」制度を導入して、自治体が空き家の入居希望者とマッチングするサービスも行っています。
民間の不動産会社に委託するよりも手数料が安いので、手元に残る家賃収入が多くなります。空き家は新しいほど買い手も入居者も見つかりやすく、毎月の管理コスト削減にもつながりますので、使用時期や用途が決まっていないのであれば、早く決断した方がいいです。
空き家を売却や処分する時には親族間で相談し、反対意見がないことを確認してから行いましょう。
賃貸や売却に出す前には家の中を空にすることを求められますので、遺品整理が必要になります。
料金や手順の詳細は【自分で遺品整理をする】【遺品整理の料金を安くするコツ】をごらんください。
空き家の管理まとめ
・空き家を放置すると犯罪や倒壊、空家等対策特別措置法の対象になるリスクがある
・空き家の管理は自分でもできるが、時間が取れない時は空き家管理会社に任せる選択肢もある
・空き家管理会社に委託した時の費用は月に5000円~10000円で、室内の管理に有無によって料金が変わる
・使用時期や用途が決まっていない空き家は管理しなければならない
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