空き家の活用5つの方法と決められない時の解決策
近年、空き家が社会問題として全国的にクローズアップされています。
空き家が発生する理由の一つとして、親の死後に実家を相続したものの自分が住むこともできず、空き家の活用方法も決められず、放置してしまうことが挙げられます。
先祖から受け継いだ土地などは心情的にも売却に踏み切りづらいため、ずるずると放置してしまう方も多いです。
空き家を放置すると近隣トラブルや犯罪などの原因となるため、空き家は適切に維持・管理しなければなりません。
この記事では、空き家の活用方法についてお伝えします。
【監修】遺品整理士協会認定 遺品整理士
片山 万紀子
祖父の遺品整理をきっかけに遺品整理や不用品回収に興味を持ち、遺品整理士協会認定・遺品整理士の資格を取得。ReLIFE（リライフ）のディレクターをする傍ら、年間600件以上の遺品整理に携わる。遺品整理を通して「ありがとう」という言葉をいただけることを仕事のやりがいとしています。
1. 空き家とは？
国土交通省によると、空き家は「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう」と定義されています。
空き家が発生する理由として多いのは、高齢の不動産所有者の長期入院や介護施設への入所、死去などによって所有不動産がそのまま放置されることです。
空き家は放火や不法投棄など犯罪の温床になりやすく、景観の悪化や異臭によって近隣トラブルを招くといった問題点も指摘されています。
空き家問題は特別なことではなく、実家を継がない場合いつかは直面する問題なのです。
1-1. 空き家の社会問題
日本では現在、空き家の増加が問題視されています。
税務省が令和元年9月30日に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空き家の数は約848万9000戸、全住宅に占める割合は13.6％と過去最高で、しかも年々増加傾向となっています。
相続者が遠隔地に住んでいるため空き家に足を運べない、郊外物件なので買い手がつかない、などの個人的な事情とともに、人口減少や少子高齢化が背景となって、空き家はますます増加していくと予想されています。
空き家を持っている方は、今後も全国的に空き家が増加することを前提にして、活用方法を考える必要があります。
1-2. 空き家に関する税制
平成27年2月26日に国土交通省が施行した「空き家等対策の推進に関する特別措置法」では、「特定空き家等」という要件が定められました。
特定空き家とは、倒壊の危険がある建物や、著しく不衛生であったり景観を損ねたりと問題のある空き家のことです。
特定空き家に指定されると立木の伐採や住宅の除去などの助言指導、勧告、命令、さらには行政代執行(行政による強制執行)が行われることがあります。行政代執行で空き家が解体などされた場合、所有者は費用を負担しなければなりません。
また、特定空き家に対しては固定資産税の軽減措置もなくなります。
通常は、家が建っていれば土地の固定資産税が6分の1になるという特例が受けられますが、特定空き家に指定されると特例の適用が受けられなくなり、通常の更地と同じ税金が課せられます。
つまり、特定空き家は固定資産税が最大6倍になってしまうのです。
空き家を放置してもデメリットしかありませんので、活用するか処分するかを決め、行動しなければなりません。
2.空き家を貸して活用する
空き家を貸して活用すると収入も得られますし、人の出入りがあるので家自体も傷みにくくなります。
2-1．賃貸で貸す
一番簡単な活用法は、空き家をそのまま居住用賃貸として第三者に貸して、家賃収入を得ることです。
借り手がつく空き家の条件は、「築年数」と「立地」の2つです。
築年数
築年数が十数年程度と比較的新しく、きちんと維持管理されている空き家であれば、簡単なハウスクリーニングだけで貸すことも可能です。
その際の費用は、部屋数や追加クリーニングの有無で変動がありますが、10万円程度で済ませることができます。
一方、築年数20年以上の物件であればリフォームすることをおすすめします。木造住宅における税法上の耐用年数は22年であり、築20年近い物件はそのままでは借り手がつかない恐れがあるためです。
4LDKの戸建てをフルリフォームする場合の費用は総額350〜2,000万円前後です。施工範囲や劣化状態によって大きな差があるため、正確な費用を出すには所有物件を査定してもらう必要があります。
また、1981年6月1日以降に建築確認を受けていない建物は「旧耐震基準」の物件であるため、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。その場合は、追加で100万円からの耐震工事費が必要です。
立地
好立地は、賃貸物件にとって不可欠なポイントと言えます。
都市部であれば賃貸需要が見込めますが、人口減少により需要そのものが減っている地方の物件は借り手を見つけるのは難しいのが実状です。
地方の物件を賃貸に出したい方には、後述する空き家バンクの活用をおすすめします。
空き家を賃貸にするメリットは、家賃収入が得られることです。
収益から、毎年の固定資産税や将来の修繕費を捻出できます。
一方、デメリットは、最初の壁紙の張替えや清掃、最低限のリフォームをする費用と手間がかかることです。老朽化していて大幅リフォームが必要な場合は、費用がさらにかさみます。
借り手がつかない可能性があるのも、デメリットの一つです。
最初の入居者が見つかった場合も、退去された場合は次の入居者が決まるまでは家賃収入が入らなくなるので注意が必要です。需要のない地域では入居者を探すこと自体が難しく、都市部の物件は需要があっても競合するライバル物件が多いため楽観視できません。
借り手が見つかりやすい地域であれば、リフォーム費用をかけてでも賃貸物件にするメリットがあります。
2-2．シェアハウスや民泊で貸す
空き家をリフォームして、シェアハウスや民泊として貸し出す方法もあります。
シェアハウス
シェアハウスとは一つの家を複数の入居者が共有して暮らす賃貸物件のことです。共有スペースとしてラウンジやキッチン、トイレ、バスルームなどがあり、プライバシー空間として各入居者の個室が設けられています。
シェアハウスのメリットは、通常のアパート経営よりも高い家賃収入が期待できることです。一軒の家を数人でシェアするため、面積当たりの入居世帯が多くなるためです。複数の入居者がいるため、誰かが退去しても家賃収入が0にならないのもメリットです。
デメリットは、多くの入居者が共同生活を送るためクレームが発生しやすいことと、管理業務の煩雑さです。これらのデメリットを避けるためには、賃貸借契約や家賃回収などの管理業務を外部委託すると安心です。
また、シェアハウスには入居者の多くが若い単身者や外国人であり、ファミリー層のような長期入居が期待できず安定経営しづらいという面もあります。
初期コストとして、シェアハウスへの転用のための大幅リフォームや家具・家電の購入費用がかかるため、初期投資を抑えたい方には不向きな活用法です。
民泊
民泊は所有している物件を宿泊施設として外国人旅行者などに提供し、宿泊費を得るビジネスです。
民泊についての法令上の定めはありませんが、厚生労働省ホームページでは「住宅(戸建て住宅、共同住宅等)の全部または一部を活用して宿泊サービスを提供すること」を民泊サービスとしています。
民泊のメリットは、申請すれば比較的簡単に宿泊事業を始められるという点です。物件を民泊管理代行会社に貸すことで、管理会社が一切の業務を代行してくれます。
同じ稼働日数ならば、賃貸料よりも宿泊料のほうが高額である点もメリットと言えます。
デメリットは、一般の賃貸ビジネスよりもリスクが高いことです。
民泊には年間180日という営業日数上限が定められており、1年間の約半分は営業できません。営業日であっても、閑散期だと収益ゼロになる可能性もあります。
民泊特有のトラブルとして、外国人宿泊客が室内を汚したり家具・家電を壊したまま帰国したりといったケースが挙げられます。貸し出した部屋がテロや犯罪に利用される可能性も否定できません。
民泊自体は現状では発展途上の段階であり、空き家を民泊転用するには十分な検討が必要です。
2021年3月現在、新型コロナウイルスの影響で外国人観光客が激減したため、廃業する民泊経営者も多く、先行きは不透明です。
2-3．貸店舗、レンタルスペースで貸す
空き家を改装して古民家カフェや雑貨店、アトリエなどとして貸し出すケースもあります。
賃貸経営や旅館業などと比べて各種規制のハードルが低く、開業資金も少なく抑えられる点がポイントです。借り手にとっては個性を活かしやすく、ビジネスと趣味を両立して経営できるという魅力があります。
貸店舗の収益性は、立地条件やライバル店舗との競合に勝てるような「売り」を作れるかどうかにかかっています。難しい経営になることも想像されるので、地域性や需要を調査した上で検討します。
3.空き家を解体して活用する
築30年を越えて老朽化が進んでいる空き家の場合、修繕費に新築同様のコストがかかってしまうことがあります。
そのような場合には、空き家を解体して更地として土地活用するか、新たな住宅を立て直して貸す方法がおすすめです。
3-1．更地として貸す
空き家を取り壊して更地として活用する方法です。
駐車場経営やソーラーパーネル、農地、事業用地として貸すなどが挙げられます。
更地にすることで用途の幅が広がりますし、管理費用や維持費が抑えられます。
デメリットとしては、固定資産税が高くなることが挙げられます。家の建っている土地は固定資産税が最大6分の1になりますが、解体すると優遇措置が受けられず課税額が最で6倍に跳ね上がってしまいます。
また、取り壊す際には100万円以上の解体費用がかかりますので、更地として借り手が見つかる場合には有効な方法です。
3-2．新たに建て直して貸す
空き家を解体した後、新しく住居や店舗物件を立て直して貸す方法もあります。
具体的にはマンション、アパート経営やコンビニ賃貸、貸店舗などが挙げられます。
空き家の解体費用と、新しい建物の建築費用がかかりますが、解体・新規建築の費用総額を上回る収益性が見込める場合には積極的に検討します。
3-3．空き家の解体費用と収入
解体費用の目安として、戸建て木造住宅なら30坪なら総額150万円前後、50坪なら総額250万円前後です。
解体費用は1m2あたり1.5万円(解体費用1万円＋廃材処理・整地費用5千円)程度であり、立地条件や木造・鉄骨など建材の違いなどにより解体費用は異なります。
貸した場合の収入は、駐車場、貸地、建て直しなどの用途や地域ごとに大きな差があります。
一例として、駐車場は1台当たり月額平均10,000円程度で、単価が低いため基本的に収益を上げにくいですし、過疎地では500円以下でも借り手が見つからないこともあります。
貸地の場合はその地域の賃料相場を公示地価や取引事例の比較などにより賃料を設定する必要があるので、地域に詳しい不動産鑑定業者に依頼すると安心です。また、更地の場合も建て直す場合も、借り手の存在が不可欠です。
着手する前に、空き家のある地域の市場調査を十分に行えばリスクを回避することができます。初期費用や利回りの計算は自分では難しいので、専門家に相談することをおすすめします。
4.行政主体の空き家活用法
空き家は日本全体で問題化しているため、行政が主体となって空き家活用事業を推進しています。
4-1.空き家バンク
空き家バンクとは、地方自治体が空き家の物件情報を集めて、一般公開する仕組みのことです。
「退職後は田舎でのんびり暮らしたい」という都市生活者などに移住・定住を促すための施策であり、地方自治体が広報誌などで地元の空き家情報を募集して、ホームページ上で物件情報を提供しています。
空き家バンクに登録したい場合は、まずは地方自治体の窓口に確認します。
空き家バンクに参画している自治体であれば、登録のための必要書類の提出、担当職員の視察などを経て空き家バンクに登録され、物件の情報が公開されて募集開始となります。
地方自治体が管理する空き家・空き地の情報は、
ab全国版空き家・空き地バンクやLIFULL HOME’S空き家バンク
などで全国的に検索することが可能です。
近年では不動産情報ネットワークが乏しかった地方や、山村の空き家なども徐々に登録されており、全国規模で物件情報が充実してきました。
空き家バンクを活用するときは、個人対個人のやり取りになるためトラブル発生時に自分たちで解決しなければならない点に注意します。物件を探している人を見つけたら、その後の契約などは仲介会社に入ってもらうことをおすすめします。
4-2.DIY型賃貸
DIY型賃貸は、借り手側が費用を負担しリフォーム・修繕を行った場合でも、退去時の原状回復が不要になるという制度です。
本来、リフォーム・修繕は貸し手側が行うものですが、経済的な事情で費用を出せない所有者も少なくありません。そのような「貸したくても貸せない」という事情が空き家問題を深刻化させている一面もありました。
しかしDIY型賃貸では、リフォーム費用は借り手側が支払うため、貸し手の負担がなくなります。借り手側にとっては、原状回復不要で好きなようにリフォームでき、自由なDIYを楽しんで生活空間を作り出せるというメリットがあります。
DIY型賃貸は、貸し手と借り手がともに有益となる、空き家活用の促進方法です。
4-3.空き家の公的活用
空き家を、仮設住宅、避難所、備蓄倉庫、老朽化した公営住宅の代替施設、公民館、図書室、コミュニティーカフェなどの公的施設として活用する方法です。
公的活用の管理や施設利用の許可は各自治体で判断されるため、相談場所は区役所や市役所になります。
相談窓口の一例として、東京都大田区の空き家総合相談窓口をご紹介します。
大田区では、地域に活かせる空家の所有者・管理者と利用希望者を事前登録し、双方合意によるマッチング成立へ向けたサポートを行っています。貸す相手との間に自治体が入ることで、トラブル防止にもつながります。
自分の所有する空き家のある地方自治体のホームページを確認し、サービス体制を確認してみましょう。
4-4.空き家活用のための補助金
空き家活用の促進のため、各種補助金制度や相談窓口を整備する自治体も多くなってきています。
補助金助成制度の一例として、横浜市 金沢区の「茶の間」支援事業をご紹介します。
空き家の活用により地域貢献した事業に対し、改修や事業活動に伴う経費を助成する制度です。
補助金については、各自治体ホームページで確認することができます。
また、「空き家活用の総合情報サイト 空き家活用の匠」
などは全国の空き家活用の補助金を検索することが可能です。
5.空き家の売却
過疎地や老朽化により空き家の活用ができない場合は空き家・土地を売却する方法もあります。
他の空き家活用法より費用や手間が少なく、低リスクなのが売却と言えます。
空き家を所有している場合は毎年固定資産税がかかりますが、売却した場合は譲渡所得として確定申告をすれば済みます。
相続で取得した土地は、相続税の申告期限から3年以内に売却すると、「取得費加算の特例」が適用可能です。活用するつもりのない空き家は、早めに売却するのも一つの方法と言えます。
思い出の残る家や土地を手放すことになりますが、売却によりまとまったお金を得ることができます。
5-1.空き家売却のやりかた
ますは国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」などを参考に、自分の不動産の相場をあらかじめ調べておきます。
次にインターネットで不動産売却査定サービスを申し込み、複数の不動産会社へ同時に査定を依頼します。各社が提示した査定価格について、根拠を聞いておくことも大切です。
依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結び、価格を決めて物件を売り出します。
購入希望者が現れたら、仲介する不動産業者を通して売買条件の交渉を行い、双方が合意した場合は売買契約を結びます。
5-2.空き家売却の注意点
不動産査定のときは、1社だけに依頼するのではなく必ず複数の不動産会社に依頼し条件や価格を比較します。
不動産に詳しくないからと、足元を見られた金額提示をされる可能性があるためです。
複数社の金額を比較すれば相場価格が分かるため、リスクを回避することができます。
不動産一括査定サイトを利用すると便利です。
空き家の活用方法が決められない
空き家は先祖から受け継いだ大切な資産でもあり、活用リスクを考えるとなかなか決断できないのは、当然のことと言えます。
相続が発生する前に親子・兄弟間で、「将来的に実家が空き家になったらどう扱うか」を決めておけると良いのですが、実際にはなかなか難しいかもしれません。
相続した空き家の活用方法が決められない時の対処法を3つ紹介します。
相続しない
空き家を相続したくない場合は、相続放棄を選ぶのも一つの選択肢と言えます。
相続放棄はすべての財産や負債の相続権を放棄し、相続人としての立場を放棄することです。すべてを放棄するというのがポイントで、「現金は相続して空き家だけを放棄する」などの部分的な放棄はできません。
空き家以外の財産も保有している場合が多いため、空き家の相続を避けるためだけに相続放棄する訳にもいかないケースが多いです。また、自分以外の相続人が誰もいない場合や、他の相続人も全員相続放棄してしまった場合は、相続放棄後も空き家の管理義務が残ります。
相続放棄には期限があり、原則として被相続人が亡くなって相続が発生したことを知ってから3か月以内であることにも注意が必要です。
自分で住む
空き家となった実家に、自分で住むことも空き家の活用方法の一つです。
コロナ禍でテレワークが一気に普及したため、最近は郊外への移住者が増加しています。都市部までの新幹線通勤を補助する地方自治体もあり、都市部の会社に勤めている場合でも遠隔地の住居に住むこと可能になりました。
空き家をセカンドハウスとして利用するのも有効です。
セカンドハウスとは、遠距離通勤のため、勤務先近くの平日寝泊まりするための住まいや、週末を家族と過ごす郊外の住まいなど、日常的に利用する住宅のことです。
思い出と愛着のある実家に戻って、プライベートと仕事を両立することができます。
住むにはリフォームや修繕が必要な場合もありますが、自治体によっては補助金や助成金制度が整えられていますので、事前に確認すると自己資金が少なくリフォームができます。
とりあえず所有する
将来的に自分や親族が住む予定がある場合や、空き家の扱いを現段階では決められないという場合は、現状維持で所有することも検討します。
空き家を放置すると荒れ果ててしまい、近隣トラブルを招いたり、売れない・貸せない・住めないという最悪の状態になったりする危険性があるため、定期的な維持管理が必要です。
空き家のある地域の、空き家管理サービスを行っている不動産会社やホームビルダーを検索するのがおすすめです。
空き家活用のまとめ
・空き家活用を成功させるには、地域のニーズに合った方法を選ぶこと
・築年数が浅く、立地が良い空き家は、戸建て賃貸住宅としての活用がおすすめ
・老朽化した空き家は、活用の前に大幅リフォームや建て直しが必要
・シェアハウス、民泊、更地ビジネスなど、選択肢はいろいろ
・需要の低い地方の空き家は、地方自治体のサポートを積極的に利用
・テレワークが普及した現在、空き家に自分で住むという選択肢も
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