相続税対策をしながら建て替え・リノベーションをしたい人必見！相続税の基礎知識や注意点を徹底解説
相続前の建て替えやリノベーションが相続税対策になるとご存知の方は多くないと思います。
相続前のリノベーションや建て替えは相続財産から現金を減らす一方建物の評価額は変わらないため有効な節税対策となります。
また、住宅資金贈与の非課税枠の特例を活用して、子や孫が住宅をリフォームする費用を生前贈与するという方法でも相続税対策をすることができます。
この記事では生前贈与や相続前のリノベーション、建て替えについてを説明していきます。
目次
相続税対策をしながら建て替え・リノベーションをするなら相続前がおすすめ
相続税対策の基本は、相続財産を減らしておくことです。金融機関に預貯金として所有している財産をリフォームに使っておけば相続財産が減ります。しかもリフォームした自宅の相続税評価額は基本的には変わらないので、現有資産を使用してお住まいを新しくしたとしても、自宅の評価は上がらず、相続財産が減らせるということになります。
相続税の基礎控除
平成25年度の税制改正から、相続税の基礎控除について定額控除が2,000万円減り、法定相続人比例控除分も1人あたり400万円減ってしまいました。
言い換えると、以前までは相続税が発生しないご家庭で発生する可能性があるということと、相続税が発生するご家庭では、減った基礎控除分、相続の観点から見ると不利になってしまったということです。
相続税対策としてのリノベーション・建て替え
相続税対策として有効な方法の一つが自宅のリノベーションです。まず相続開始前に代金を支払うことで相続財産を大幅に減らすことができます。（相続資産の圧縮）
一方、相続税において建物の評価額＝固定資産税の評価額なのですが、リノベーションのやり方によっては固定資産税の評価額を上げずに済みます。このため相続財産全体としては評価額が下がり、節税が可能となります。
リノベーション・建て替えでの相続税に関する注意点
相続税対策のためのリノベーションにはいくつか注意点があります。前述しましたが、固定資産税の評価額を上げないようなリノベーションをする必要があります。
大切なのは自宅の床面積を変えずにリノベーションすることです。床面積はそのままで内装や室内の設備を取り替えるリノベーションをオススメします。
増築など床面積を増やすと固定資産税の評価額が上がってしまい、相続時に相続税の評価額が高くなる可能性があります。しかし、内装や家屋内の設備のリフォームなら固定資産税の評価額はそのまま＝相続税の評価額もそのままです。
水まわり設備の入れ替え、クロスの張替え、床の張替えや増築をしない間取り変更などはこれに適合します。
財務省の財産評価基本通達によると、「その家屋に取り付けられ、その家屋と構造上一体となっているものについては、その家屋の価額に含めて評価する」となっています。
つまり、台所をシステムキッチンにする、浴室やトイレを新しくするといったリフォームでは固定資産税の評価額は上がらないのです。
相続税対策をしながら建て替え・リノベーションするなら生前贈与を利用するのもアリ
リノベーションや建て替え・新築資金の生前贈与によっても相続税対策ができます。子供や孫に住宅の購入・新築・増改築に使う資金を生前贈与すると、相続財産を減らせるうえ、贈与した資金は一定額まで贈与税が課税されません。
具体的には「住宅資金贈与の非課税枠」を利用した相続対策になります。
住宅資金贈与の非課税枠
住宅資金贈与の非課税枠についての規定は以下の通りです。
「父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下、「非課税の特例」といいます。）」
（国税庁HPより）
つまり、20歳以上の子どもや孫にまとまったお金を非課税枠を利用しながら贈与することができ、さらに相続資産の圧縮をしながら、子供や孫の住む家を作る手助けができるということです。
住宅資金贈与の非課税枠の注意点
受贈者が非課税枠を利用するには要件があります。一般的なものは
①受け取った資金の使用目的が住宅の取得で、直系尊属（父母・祖父母）から与えられたこと
②贈与を受けた次の年3月15日までに自宅の新築・購入・増改築等を行い、住み始めること
です。
さらに、非課税となる増改築工事には、条件が定められています。
①住宅は売却用ではなく自分で住むための住居であること
②工事費用が100万円以上、かつ居住部分の工事費が全体の2分の1以上であること
③増改築後の床面積が50平米以上240平米以下であること
一番の注意事項は特例が適用されるのは直系尊属間の贈与に限られるということです。このため、もし配偶者の親が「リフォームに使って」とお金を譲ってくれても、非課税の扱いにはできませんので注意が必要です。
詳しい要件は国税庁のHP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
をご確認しましょう。
相続税対策をしながら建て替え・リノベーションするなら小規模宅地等の特例もチェック
子供に住宅を相続させる場合、小規模宅地等の特例を活用する建て替えで節税を図ることもできます。家賃収入を得られる賃貸併用住宅や二世帯住宅などに建て替える方が多いそうです。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例の大きな特徴は土地の評価額を大きく下げることです。
評価を下げることで大幅な節税が期待できますので土地を相続する際にはこの制度を利用しない手はありません。
小規模宅地等の特例を簡単に言うと、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続したのであれば330㎡までは80%減額するというものです。
二世帯住宅や賃貸併用住宅に家を建て替えることで、相続資産の圧縮と同時に、相続する土地の評価の圧縮にもつながります。
詳しい内容は国税庁のHPをご覧ください
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
二世帯住宅にリノベーションしたり建て替えたりする
平成25・26年度の税制改正で二世帯住宅にもこの特例の適用が認められるようになったので、二世帯住宅に建て替えをしてもこの制度の恩恵を得ることができます。
土地全体を特例の対象にできない可能性があるケースとして、区分登記がなされているケースがあります。
区分登記とは、建物は1つでも親世帯の居住部分を親の名前で、子世帯の居住部分を子の名前で別々に登記している状態です。つまり、共有しているわけではなく別個で登記しているという状態ですね。
この場合、特例の適用は被相続人（親）の居住部分だけになってしまいます。小規模宅地等の特例の恩恵を得るために親子が共有名義で登記する「共有登記」に変更しておくことをオススメします。手続きを経るか否かによって土地全体を特例の対象にできるか決まるので忘れずに確認しましょう。
賃貸併用住宅に建て替える
この制度を利用してご自宅を家賃収入を得るための賃貸併用住宅に建て替えることもできます。
相続させる際に特例の適用を受けたくても、そもそも別居している家族はそれが叶わないケースもあります。しかし賃貸併用住宅に建て替えれば、特例の適用が受けられない土地でも評価額を下げることが可能になります。もちろんリノベーション・建て替え費用を使うことで、相続財産を減らす効果もあります。
建て替え費用で相続財産を圧縮し、賃貸併用住宅を建て土地の評価を下げ、家賃収入を得るというのは昨今流行している相続対策のようです。
相続税対策をしながら建て替えリノベーションをして次の世代に続く家
主にリノベーション・建て替えにまつわる相続税対策と諸制度について説明しました。制度内容は簡単にしかご紹介していませんので、国税庁のHPで細かい要件や内容を確認するようにしてください。
リノベーションや建て替えのニーズが発生するのであれば、将来のことを見越した相続税対策も合わせて実施していきたいですね。