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豆知識

リノベーション

リノベーションか建て替え、手直しどれががいいの?

家族構成の変化や、経年劣化の影響で、お家の改修が必要になると、「リノベーション(スケルトン)と建て替え、または個人での手直しのどちらが良いのだろうか」と悩む人は多いはずです。

さらに現在、大規模リノベーションや建て替えを検討していない方も将来には必ず家の建て替えかリノベーションかという問題に直面することでしょう。

リフォームor建て替えを選択するには、各々のメリット・デメリットを把握した上で、建物の状態や、今後の暮らし方、コストの問題など、様々なことを総合的に考慮し、判断する必要があります。

この記事ではリノベーションor 建て替えについて説明した後に、コストはもちろん、工期やそれぞれの選択肢を選ぶにあたっての検討築年数・メリットデメリットなどを中心に紹介します。

建て替えとは

建て替えとは、既存の住宅を基礎部分から取り壊して、新たに基礎から住宅を建築することを言います。

住宅の全てが建て替え可能かと言うとそうではなく、「建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」など、様々な制約があります。

建て替えを検討しているのであれば、ご自身の住宅が「再建築不可物件」か否かのチェックを最初に行うようにしましょう。

リノベーションとは

昨今、中古の一戸建てを買ってリノベーションする方が増えています。
マンションと比較すると、戸建て住宅は外観やアプローチも自由なプランでリノベーションしやすい傾向にあります。
ただし一戸建てをリノベーションする際は、構造を正確に把握することが大切です。

「2×4工法」、「RC(鉄筋コンクリート)造」の壁式構造、は基本的に間取りの変更はできないと考えてください。
一戸建て住宅に最も多い「木造軸組工法」であれば、柱と梁で構造が生まれているので、壁を抜いての間取り変更が可能です。

このように一戸建ての構造・工法によってはリノベーションでできること・できないことがあるため注意が必要です。

建て替えの特徴とメリット・デメリット

ここからは建て替えの特徴とメリット・デメリットを見ていきます。

建て替えの特徴

建て替えの特徴は何と言っても、基礎も含めて既存の住宅を解体してゼロベースから自由に設計していく工事にあります。

費用の相場は約1,000万円〜4,000万円ほどと、細かな内容によってかなり振れ幅があります。さらに、改修費用以外にも、解体費、破棄費用、建て替え期間の仮住まいにかかる費用、引っ越し費用が別途でかかります。

どれくらいの経年劣化をした家が建て替えに向いているかというと、築25年〜30年以上の住宅が建て替え向いていると言われています。

間取りについては、一度解体してから文字通り家を「建て替える」ので、自由に設計をすることが可能です。

工期は打ち合わせの段階を入れずに、5ヶ月ほどから7ヶ月ほどかかります。

建て替えのメリット

建て替えのメリットはリノベーションと比べて自由度が高いことです。現在のご自宅で抱えている間取りや設備等の不満をほとんど解決することができます。

資金面では、リノベーションよりも比較的簡単、多額のローンを組むことができるので、資金計画の面でも安心できますね。

建て替えのデメリット

リノベーションと比較した、建て替えのデメリットの1つは、コストが割高になりやすいことです。一度壊してから、建て替えるのでそれに伴う解体費、破棄費用、等も合わせると、どうしてもかなり割高になってしまいます。

2つ目は工期が(リノベーションと比較して)長いこと、3つ目は不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった各種税金がかかることです。

さらに前述の通り、建築基準法やその他の法律により、建て替えが不可能な物件もあります。

リノベーションの特徴とメリット・デメリット

ここからはリノベーションの特徴とメリット・デメリットについて説明します。

リノベーションの特徴

リノベーションの特徴は、建て替えと違い既存の住宅の活かせる部分を考え、そこを活かしながら、改修していく点にあります。

費用の相場は、約300万円〜2,000万円ほどで、工事の内容によって変わります。建て替えと比べるとコストは比較的安くすみます。改修費用以外の諸費用については基本はかからないのでその点と比較しても建て替えと比べるとコストは安くすみます。

リノベーションに向いている築年数は部分リノベーション(外壁・屋根・水回りなど)は築10〜20年、スケルトンリフォームのような大規模リノベーションは築20〜30年が目安となっています。

間取りの自由度は建て替えに比べると低く、前述の通り、工法・構造によって間取りは制限されます。

工期はプランニングの時間を含めず、1ヶ月〜3ヶ月程度になります。もちろんスケルトンリノベーションのような大規模リノベーションでは工期は長くなる傾向にあります。

リノベーションのメリット

リノベーションのメリットは建て替えと比較してコスト面で有利なことです。スケルトンリノベーション等の大規模リノベーションでは仮住まいにかかる費用等がかかる場合がありますが、それでも建て替えよりは費用がかかりません。

工期が短く必要な部分のみ改修するので、数年おきの改修ができるのもリノベーションの魅力ではないでしょうか。

さらに、建て替えと比べると不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった各種税金等の軽減が可能です。

リノベーションのデメリット

リノベーションのデメリットは、リノベーションで理想の住まいの実現をする場合、予想していたよりもコストがかさんでしまう可能性があるということです。

様々な素材にこだわったり、工事を進めていく中で、他にリノベーションしたい部分が見つかることもあり、その点はデメリットと考えてもよいでしょう。

さらに、建て替えと比べて、自由度の面では劣ります。一度解体を経る建て替えと違いリノベーションは間取りの変更を比較的自由にすることができません。

手直しはどんなときに必要?

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手直しは施工が終わった後に竣工調査(内覧会)をしてくれる業者がほとんどなので、そのときに契約通りに建てられているか、施工精度に問題はないか、不具合はないか等を確認して、問題がある場合はその部分を直してもらうことを指します。

このチェックは第三者の建築士にお願いすると良いでしょう。万一不具合が生じた際に専門家の意見もあれば安心ですよね。

リノベーションor 建て替えを選んだ方が良いのは?

結局、リノベーションと建て替えのどちらを選んだ方が良いのでしょうか。

もちろん、現在の建物の状態や、今後の暮らし方、コストの問題など、様々なことを総合的に考慮する必要がありますが、コストと今後の暮らし方に焦点を置いてみてはいかがでしょうか。

自由度と長期的視点で家を考えるならば建て替え

家の間取りや設備等の問題・不備を解決し、自由な間取りが設定できる「建て替えは」長期的な視点で暮らしを考えるのであればぴったりだと思います。

例えば、お子さんの誕生と今後の家族計画によっては子供部屋を増設しなければならない可能性もありますし、その逆で子供が独り立ちしたので、子供部屋は不要になることもありますよね。

コストの面ではリノベーションにはかないませんが、長く安心して住む家にこだわるのであれば、0の状態から建て替えるのをオススメします。

コストパフォーマンスと中期的な観点で家を考えるならリノベーション

中長期的にな視点に立つのであれば、リノベーションを検討しましょう。今後10年くらいは現在の間取りなどで対応でき、大きく間取り等の変更をしなくても良いという人はこちらをオススメします。

リノベーションは必要な部分をのみ改修することもできるので、お家のメンテナンスとしても機能しますし、コストがあまりかからないので、「今後はどうなるか長期的な視点はない」と思っている方にも対応できますね。

どちらを選択するにしろ専門家に相談を

建て替え・リノベーションのどちらを選択するにしろ、現在の家の状況等を業者や専門家に見てもらって、プランニングをするのがベストでしょう。

自分と、その家族の将来のことを考えながら、中長期的にご自宅のことを考えてみませんか。