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田舎の家の処分方法2つと処分できない時の対処法―どこに相談する?

先祖代々引き継いできた家の管理にかかる費用や毎年出ていく固定資産税が負担になっている方も多いのではないでしょうか。

完全に需要過多になっている田舎の家は簡単には売却することができません。無料でもいいから引き取ってほしいという思いを持たれる方も少なくないでしょう。

この記事では田舎の家の処分方法や処分できない時の対処法をご紹介します。



【監修】遺品整理士協会認定 遺品整理士
片山 万紀子

祖父の遺品整理をきっかけに遺品整理や不用品回収に興味を持ち、遺品整理士協会認定・遺品整理士の資格を取得。ReLIFE(リライフ)のディレクターをする傍ら、年間600件以上の遺品整理に携わる。遺品整理を通して「ありがとう」という言葉をいただけること仕事のやりがいとしています。


1.田舎の家を寄付して処分する

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処分する方法の一つとして「寄付」があります。寄付する先としては、自治体、個人、法人の3つあります。それぞれの特徴と注意点についてご紹介します。

①自治体へ寄付する

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自治体への寄付する方法がありますが、承認されるケースはあまり多くないのが現状です。

今後は寄付を受けた自治体が、その土地の維持管理費用と固定資産税を負担する事になり、その財源は税金です。必ず寄付を受けてもらえるとは限りません。

自治体がすでに取得している土地に隣接している、または公共の目的で利用価値が期待できる立地であれば、自治体へ相談・申請(寄付採納申請)してみるのも一つの手でしょう。

②個人へ寄付する

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個人への寄付は、駐車場や倉庫としての活用が期待できます。隣人であれば、土地を合筆することができ、管理・活用しやすいでしょう。合筆とは、互いに隣接する土地を一つの土地へまとめることです。手続きは、法務局で合筆申請登記を行います。

寄付または譲渡を受けた側は、贈与税がかかる場合があります。今後の維持管理費や固定資産税も増えます。贈与契約書を作成し、後々トラブルにならないよう気をつけましょう。

贈与契約書に所定の様式はありませんが、作成には5つのポイントがあります。
1.贈与者と受贈与者で、贈与契約をしたこと
2.土地の情報(登記事項証明書の記載と同じく)
3.建物の情報(登記事項証明書の記載と同じく)
4.所有権移転登記についての取り決め
5.収入印紙(200円)の貼付

寄付をした側に所得税はかかりませんが、有償で譲渡した場合は所得税がかかります。
寄付または譲渡を受けた側の贈与税は、評価額が基礎控除の110万円以下であれば非課税となりますが、基礎控除額を超えた場合は評価額によって課税されます。
土地の評価額より基礎控除110万を差し引いた額に、所定の税率が課せられ、贈与税額が決まります。税率と控除額は評価額により変わります。

課税価格 = 評価額 -110万円
贈与税額 = 課税価格×税率 -控除額

例えば、家と土地の評価額が500万円だった場合、納める税額は次の通りです。
贈与税額 = (500万円 – 110万円) × 30% – 65万円 = 52万円

参考:贈与税の計算と税率(国税庁)

③法人へ寄付する

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法人へ寄付や譲渡することにより、企業の社宅や従業員寮、工場に活用してもらう事ができます。公益法人の方がより寄付として受け取ってもらうことが期待できます。

個人から法人へ寄付をした場合、一般企業には「みなし譲渡所得」として課税されます。公益法人の場合も同様にみなし譲渡所得として課税されますが、特例により所定の手続きを行うと非課税となります。
法人への寄付には、譲与税や印紙税、登録免許税などの費用がかかります。法人であれば費用も経費扱いが可能ですが、どちらが負担するか話し合う必要があります。

また、所有権移転登記しておかないと、外形的には所有者が変わらず固定資産税の請求が続いてしまいます。所有権移転登記は、法務局の相談員に必要書類や手続き方法をについて教えてもらうか、司法書士に依頼しましょう。依頼報酬は10〜30万円が相場です。
参考:法務局(所有権移転登記)

寄付する場合でも最低限の家の片付けは必要です。実家の片付け方詳細は【実家の片付けの6つのコツと片付け業者を利用する目安】をご覧ください。

2.田舎の家を売って処分する

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売却する場合は、地元で田舎の土地や空き地に特化した不動産会社へ依頼して仲介してもらうか、買い取ってもらうことをおすすめします。買取については次項でご紹介します。

個人間でも売買の対象は、ご近所や地元の知人が考えられます。寄付と同様に、買主には贈与税(評価額による)と今後の維持管理や固定資産税がかかります。
通常、不動産会社を通して行う手続きを売主と買主で行います。贈与契約書を作成し、後々トラブルにならないよう個人間売買はリスクを理解し、踏まえた上で行いましょう。

実家を売る前には相続手続きや家の名義変更が必要です。手続きや費用は【実家が空き家になったらまずやる手続きと費用。管理方法と空き家対策】をご覧ください。

業者買取を利用して処分する

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買取価格が下がる可能性はありますが、売れない場合は不動産業者や宅建業者に買い取ってもらう方法があります。価格が下がってしまう理由は、物件の活用に必要なリノベーション費用や今後の管理費用、会社としての利益分をあらかじめ差し引くためです。

不動産会社経由で家や土地を売買する場合、購入希望者がすぐに見つかっても売却できるまでには2〜3ヶ月かかります。それは、内覧からローン払いの場合の審査、売買契約の手続きと手順を踏む必要があるためです。
一方、不動産業者に売った場合、早ければ現地調査と事務手続きだけで2週間程度で済む場合もあります。

田舎の場合、業者のツテやノウハウ次第で扱いにくい物件も収益化を見込み、買い取ってもらえる可能性もあります。

目先の損得だけでなく今後の維持管理の手間も考え、売れない・売れにくい場合、業者へ買い取ってもらう事は検討の余地があるでしょう。

空き家を売却する時には家の中を空にしなければなりません。空き家の不用品処分方法は【空き家の不用品を処分する2つの選択・遺品整理業者の事例2つ】をご覧ください。

リノベーションして売る

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1981年(昭和56年)の新耐震基準を満たしていない物件は、安全性にも問題があります。
そのため、売却や賃貸として運用するためには、リノベーションやリフォーム、耐震工事などを行い、「安全に住める状態」にする必要があります。
リノベーションや耐震工事を施しても費用回収できるほどの価格で売れる見込みがあれば確証は残念ながらありません。

不動産会社としても、価格が安い中古の戸建て物件は仲介手数料収入が少ないため、あまり積極的に扱ってもらえません。

解体して土地として売る

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家を解体し、更地にして売るという選択肢もあります。更地にするには解体費用がかかり、固定資産税が増えてしまいますが、維持管理という手間を省く事ができます。
また、土地が広すぎると、管理や維持費がかかるため敬遠されます。土地が広い場合は、分割して売却することも視野に入れたほうがよいでしょう。

解体費用については以下も併せてご覧ください。
家の解体費用は80万円以上―内訳と10万円以上安くする3つの方法

田舎の物件が得意な不動産会社を探す


田舎の土地は活用方法が難しいので売却を検討するケースも多いです。
田舎物件専門の不動産業者への相談するのがおすすめです。特に買い手情報を多く保有している不動産会社へ査定を依頼するとよいでしょう。

自分で田舎の家の遺品整理をしたい方は【遺品整理を自分でやるコツと手順・できた、できない2つの体験談】をご覧ください。
相続した家が遠方にあり、自分で片付けるのが難しい方は遺品整理業者を利用する方法もあります。遺品整理業者の中には窃盗や高額請求を行う悪質な業者も存在するので、遺品整理業者選びは正しい知識を持って行いましょう。

遺品整理業者の選び方は【遺品整理業者の選び方・失敗しない3つのポイントでトラブル回避】をご覧ください。

田舎の家が処分しにくい3つの理由

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田舎の家が処分しにくい理由としては「需要がない」「生活環境が不便」「依頼できる不動産会社が少ない」といった問題点が挙げられます。それぞれ詳しくご紹介します。

1.需要がない

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田舎の物件は、買い手に魅力をアピールできる要素が少なく、買い手がつきにくいのが現状です。特に田舎は特に少子高齢化と過疎化が進んでおり、住む人がいません。

例えば、バブル期に建てられたリゾートマンションは、所有しているだけで固定資産税・管理費・共益費・修繕積立金など費用が発生します。さらに温泉地で蛇口をひねると温泉も出る物件の場合は「温泉使用料」もかかることがあります。

物件価値は下がっているのに、諸費用だけはずっとかかってしまうのが現状です。

2.生活環境が不便

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都会に比べ、インフラが整備されていない場合があります。近くにスーパーやコンビニ、病院、学校など生活に必要な施設があるかも、買い手がつくポイントになります。
過疎化が進んでいる地域ではこれらが改善されることは難しいため、早く処分した方がいいでしょう。

3.依頼できる不動産会社が少ない

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不動産会社としても、価格が安い中古の戸建て物件などは仲介手数料収入が少ないため、あまり積極的に取り扱ってもらえないのが現状です。そもそも信頼できる不動産が少ないことも売りにくい要因のひとつです。

信頼できる不動産会社を探すには、まず会社の専門性と実績を確認しましょう。
不動産会社は主に、不動産開発業・不動産管理業・不動産売却業の3つに分かれていますので、売却する際は、不動産売却業をメインとしている不動産業者へ依頼しましょう。

業者のホームページには「国土交通大臣免許(x)第xxxxx号」との形式で、免許番号が掲載されています。免許番号中の( )内の数字は、宅建業免許の更新回数で大きいほど長く営業している証明になります。国土交通省では過去の行政処分歴を検索することができますので、信頼できる業者か不安な場合は確認してみるのも手でしょう。
1.免許番号と行政処分歴を確認する
2.売却専門の会社か確認する
3.付帯サービスの充実度を確認する
参考:国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

田舎の家を放置する3つのデメリット

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田舎をそのままに放置することは危険です。その詳細は後述しますが、住まないと決めたなら「売る」「貸す」などして誰かに住んでもらった方が良いでしょう。
誰かに住んでもらうと、建物も息を吹き返すことができます。

1.維持費がかかる

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物件や土地の評価額に関わらず、管理維持するためには費用がかかります。
例えば、管理維持費には以下のような項目が挙げられます。

・固定資産税
・草刈りや換気などメンテナンスにかかるコスト
・家を解体する場合は解体費用
・マンションの場合は管理費や修繕積立金など

シルバーセンターなどへ半年に一度、草刈りを依頼しても1回約7万円かかってきます。そのまま子供に相続させる場合には負動産となり、孫の世代にまで負動産を残すことになりかねません。

2.家が傷み、さらに処分しにくくなる

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人が住まないと家は老朽化が進みやすくなります。そのためには定期的に換気や掃除が欠かせません。湿気やカビが家を侵食し、シロアリなどの虫や動物が棲みつく恐れもあります。

住んでいなくても保険や固定資産税、家のメンテナンス費用はかかってしまいます。
空き家対策措置法が制定されてからは自治体から特定空き家と認定されてしまうと、固定資産税が最大6倍になってしまいます。

3.犯罪や放火のリスクがある

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家が自宅から遠方の物件の場合、なかなか様子をみに行くことも難しく、管理も手間と。放っておくと以下のような事が起きる可能性が考えられます。
・家の中で動物が死んで病原菌の温床になっていた。
・家屋から漏電し火災を引き起こしてしまった。
・台風で倒壊し近隣に迷惑がかかってしまった。
・不法投棄の温床になっていた

第三者が立ち入らないよう柵を立て、雑草を処理しておくことで未然にトラブルを防ぐ必要があります。犯罪の温床や災害の原因にならないようにするためにも、必要に応じた対策を取る必要があります。

自分で通うのが難しい場合は、管理費を払って業者へ委託するか、隣人などに謝礼を払い管理を依頼できるか相談するのも一つです。それでも活用方法が難しい場合は、売却を検討した方がよいでしょう。
空き家は適切な頻度や手順で管理すると劣化のスピードを格段に遅らせることができます。詳細は【空き家の管理は月に1回30分1回30分ポイントが分かれば自分でできる】をごらんください。

田舎の家を処分できない時の対処法

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田舎の家は過疎化が進んでおり、中古住宅としても需要が少ないのが現状です。供給過多の状態になっており、思うように処分できない方も多いのではないでしょうか。この項では田舎の家が処分できない時の対処法をご紹介します。

自分が住む

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処分できない時は、自分で住むのも一つの方法です。
リモートワークが進む今、必ずしも出社する必要のない人が増えています。いつもとは違うストレスフリーな環境を求め、田舎に新たな第2の拠点を構える「2拠点生活(デュアルライフ)」も注目されはじめています。

これまでの第2の拠点といえば「別荘」で、富裕層や時間に余裕のあるリタイヤした世代が楽しむイメージでした。最近では空き家やシェアハウスなどサービスを利用し、幅広い世代が2拠点生活を楽しんでいます。
例えば、定年後の田舎暮らしや、若い世代がより良い環境で子育てをしたいなど、さまざまなきっかけで田舎暮らしを検討しています。自宅で仕事をするスペースを確保することが難しく、カフェなどを転々としているなら、新たなリモートワークの拠点として検討してみるのもいかがでしょうか。

賃貸物件・土地だけ貸す

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田舎の家をリノベーションもしくは建て直し、企業や個人へ貸出、定期的な収入源にする方法があります。

賃貸物件として出すなら、前項で紹介した2拠点生活を検討している希望者には「DIYやリノベーションOK」や「ペットOK」など、あなたの許容範囲に応じて借主が自由に住めることをアピールするのもひとつの手でしょう。

デメリットは、田舎の家賃相場は低く、大家さんになっても管理からは逃れられないことです。
入居者がいる/いないに関わらずエアコンや水回りなど設備のメンテナンスは必要ですし、退去後は次の入居者のためにハウスクリーニングが必要です。自身がオーナーになり管理は管理会社に任せるという選択肢もあります。

管理やリノベーションは田舎の物件やリノベーションを得意としている不動産業者に相談すると土地勘があり、地元の需要を知ることもできます。

駐車場として貸す
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家を解体して更地にし、駐車場として貸し出す方法があります。
周辺にどのぐらいの駐車場があるか、また、駐車場収益で固定資産税や維持管理費用を賄えるか試算し、需要を予測する必要があります。

立地が駐車場に向いているか確認するポイントは以下です。
・道路と隣接しているか
・車が複数台余裕を持って停められるか
・入口は入りやすいか、障害物がないか

田舎の家では土地が広いので上記の条件はクリアできますが、そもそも田舎の家の周辺には土地が余っている状態なので、スーパーやコンビニ、郵便局などと隣接していない限り駐車場経営は難しいです。

太陽光発電用地として活用する


日当たりの良い土地である程度の広さがあれば、太陽光発電用地として活用したり売却したりできる場合があります。太陽光発電用地として条件は以下が挙げられます。

・日当たりが良いこと
・広さが300〜500坪以上あること
・近くに電柱があること

太陽光発電の専門会社への相談や見積もりは無料なので、興味があれば一度問い合わせてみてもよいでしょう。

農地として活用する

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土地を農地に転用し、作物を育てるか市民農園として貸し出したりする方法もあります。
農地にすることで固定資産税が節税されるというメリットがあります。

日常的に農業に触れることのない方々が農業を楽しむ場や子どもたちの農業体験の場として、市民農園が人気を集めています。また、市民農園には地域コミュニティの創出や災害時の避難場所の提供、景観維持など社会的な価値も高いです。

市民農園として活用するには非営利で運営され、定期的な管理が必要で委託する場合は管理費用がかかります。他にも滞在型市民農園(クラインガルテン)という宿泊施設を備えた市民農園が全国でも少しずつ増えてきています。
開設の相談は自治体の役場もしくは、農業協同組合へ相談すると良いでしょう。

空き家の活用方法の具体例や詳細は【空き家の活用5つの方法と決められない時の解決策】をご覧ください。

田舎の家を相続しない選択

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前述までの方法でどの方法も難しい場合の最終的な手段として、相続をしない(相続放棄)があります。

相続放棄をするにはいくつか条件があります。相続放棄して民法上、国庫に帰属するということにはなっても、次の所有者が決まるまでは相続人が引き続き管理しなければなりません。この項目では、相続放棄の判断基準と注意点について説明します。

相続放棄の判断基準

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相続放棄の判断基準のひとつに「相続する資産全体に占める不動産の割合が、2割以下かどうか」があります。不動産が2割を越えている場合、不動産の維持コストが金融資産を食い潰す可能性もあるため、相続放棄を検討した方がよいでしょう。

他には、相続する金融資産が500万円以上あるかも指標のひとつとなります。家屋の解体や固定資産税で500万円程度ならすぐになくなってしまいます。500万円に満たない場合は、相続放棄を含めて検討した方がよいでしょう。

相続放棄する時の注意点

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相続放棄の注意点は2つあります。
1つは、相続放棄は「被相続人の死亡を知った日から3ヶ月以内」に申請する必要があります。なお、「相続放棄における熟慮期間の伸長」により3ヶ月伸ばすことも可能です。

次に、相続放棄する場合、全ての資産を相続放棄する必要があります。この場合、固定資産税の支払いは免除されますが、管理責任義務は継続します。相続放棄しただけでは、その土地と一切の関係がなくなるわけではありませんので、注意が必要です。

相続放棄した上で、管理責任からも離れたい場合は「相続財産管理人」の選任を申し立てる必要があります。家庭裁判所が選任し、弁護士などが就くことが多いです。管理人は放棄された財産のうち売れるものは売却処分した上で、土地の管理などの任を担います。

ここまでの手続きを経て、ようやく相続人は管理の責任から離れることができます。
なお、管理人の選任申立てには約100万円の「予納金」が必要です。予納金とは相続放棄していても相続するはずだった財産に預貯金があればそこから支払うことが可能です。

田舎の家の処分・まとめ

・田舎の家の処分方法は寄付するか売るかが一般的
・田舎の家は中古物件としての需要が少ないので、寄付も売却も難しい
・田舎の家を放置するのはリスクが伴う
・処分方法が見つからない時には、自分で住んだり、ソーラーパネルの設置場所として利用する方法もある
・過疎化が進む地域ではますます処分が難しくなることが予想されるので、早めに処分方法を決めるといい