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豆知識

リノベーション

リノベーションで空き家対策!具体的な解決策を解説します

リノベーションは、自分の生活空間を向上させるためにする人が多いイメージですが、賃貸や売却によって利益を得るためにリノベーションを行って資産価値を高める人も増えてきています。

特に賃貸経営の場合、空き家が増えているという問題があり、経営者は頭を悩ませている人が多い状況です。空き家問題の解決策として様々なことが実践されていますが、リノベーションもその中の1つです。

リノベーションで空き家対策をする具体的な方法

リノベーションが空き家対策に有効であると聞くと、リノベーションとは何か、実際にどのようなリノベーションを行えばいいのかという疑問が出てきます。そんな疑問を順番に解決していきます。

そもそもリノベーションとは

リノベーションとは、生活空間を向上させるためにその空間に新しい価値観やデザイン性を与える大規模な修繕工事です。原状回復を目的として行われるリフォームとは修繕後の価値の高まり方が少し違ってきます。

たとえば、階段のつくりを変えてみたり、壁を取り壊して間取りを変えてみたりとリノベーションでは入居者を魅了するほどの生活空間を作り上げることを目的とする改築が多いのが印象的です。

賃貸物件のリノベーションを考える場合は、入居者のニーズに合わせた改築をしなければ新規の入居希望者を獲得することは難しいです。最近では、Wi-Fi完備、モニター付きインターホン、オートロックなどの設備が整っている物件が人気です。また、女性、単身者、ファミリー層などと、入居者の特性によってもリノベーションを考える必要があります。

女性の場合、洗面台やキッチンなどにはこだわりを持つ人が多いです。単身者は、短期で生活しやすい環境が整っている物件を好みます。ファミリー層には、室内洗濯機置き場や浴室乾燥機など、家族が住みやすくなるような設備を用意するといいです。このように、ターゲットを絞ってリノベーションを考えることは空き家対策にも有効的です。

空き家対策におけるリノベーションの考え方

投資目的で賃貸アパートや賃貸マンションを新築で購入したとしても、その価値を最大に売り出せるのは部屋1つに対して最初の入居者のみです。2人目からはどれだけ部屋の状態が良くても中古扱いとなります。そこからは時間が経つにつれて物件の価値は低くなる一方です。

価値が低くなってしまった古い物件を、リノベーションによって付加価値をつけることで新築に負けないくらいの価値を生み出すことは不可能ではありません。そこで考えなければならないのが、「費用対効果」です。むやみにリノベーションしてもその後の集客に見込みがなければ損するだけなので、事前にどの程度の費用をかけてどの程度の規模でリノベーションするのかを考えなければなりません。

また、建物の構造によって大規模なリノベーションができない場合があります。柱で支えているタイプの建物であれば、壁を取り除くことによる間取り変更ができますが、壁で支えているタイプの建物ではそれができません。このように、物件によってリノベーションの規模が制限されることもあり、かかる費用も違ってくるので、そこも含めて考える必要があります。

空き家対策のリノベーション費用

実際に空き家のリノベーション費用はどのくらいかかるのかを考えていきます。上記でも解説している通り、物件やリノベーション規模によってかかる費用は違うので、具体例を挙げて解説します。

空き家対策のリノベーション費用①戸建住宅のリノベーション費用

戸建住宅のリノベーションは費用の相場は約200万~1200万円となっています。屋根のリノベーションが約50万~200万円、外壁のリノベーションが約100万~300万円などと、外観を整えるのに高い費用を必要とするのが特徴的です。

空き家対策のリノベーション費用②中古マンションのリノベーション費用

中古マンションのリノベーションは、「スケルトンリノベーション」と言って、既存の内装や設備を解体して間取りから全面的に変更する改築が1番大規模で費用がかかります。実際のリノベーション費用は1000万円を超える事例も多く、所有者は費用対効果をよく考えて行うことが重要となります。

空き家対策のリノベーション費用③アパートのリノベーション費用

アパートのリノベーションは、1室あたり約250万~550万円が平均的です。フローリングの張替えや塗装などの内装工事費用が約5~15万円、水回り設備交換費用が約100万~150万円などと、比較的工事個所の少ないリノベーションで済むことが多いのが特徴的です。ただしアパート全体をリノベーションするとなると2000万~3000万円ほどかかることもあります。

DIYでセルフリノベーションしよう

基本的にリノベーションは会社に頼んでやってもらうことがほとんどです。お金を払ってその道のプロにやってもらうことで、安心して理想のリノベーションをすることができるからです。

ですが、プロに頼むということは技術をお金で買うことになるので、費用面を考えたときにどうしても多額の費用が必要となってしまいます。そこで、DIYによるセルフリノベーションをすることで、かかってくる費用を大幅に減らすことができます。

DIYとは

DIYとは「Do It Yourself」の略で、素人が道具をそろえて自分でものを作ることです。最近では、ちょっとした棚を作ってみたり、机などを自分好みのデザインに作り替えてみたりなどと、DIYで様々なものを自分で作る人が増えてきています。

DIYはもともと、1945年の第二次世界大戦でドイツに激しい攻撃を受けたロンドンの復興運動で掲げられた「Do It Yourself ~何でも自分でやってみよう~」というスローガンから生まれました。そこからヨーロッパ各国やアメリカ、今では日本にも自分で作ることを趣味とする概念に形を変えて広まっています。

DIYでセルフリノベーションする際にかかる費用

DIYでセルフリノベーションする際にかかる費用は、規模によって変わりますが基本的には最初に買い揃える道具の費用と、リノベーションごとに使用する材料の費用が総費用となります。

DIYに使用する主な道具は、メジャーや差し金などの長さを計るもの、のこぎり類、ハンマー類、ドライバー類、やすり類、設計用のノートを事前にそろえておき、リノベーションするものによって木材などの資材を追加していきます。

工具類にかかる費用の相場は約5万~10万円、木材、ビス、パテなどの資材の費用の相場は約10万~30万円です。総額約10万~50万円ぐらいがDIYでセルフリノベーションする際にかかる費用の相場となります。

リノベーションで空き家を有効活用しよう

建物の老朽化や資産価値の低下などで空き家となってしまっている物件を放っておくのは非常にもったいないです。せっかく資産として不動産を所有しているのであれば、空き家はなるべくできないようにした方が良いですよね

リノベーションは生活空間を向上させるための手段です。入居者希望者が心地よい空間だと判断してくれるような部屋をリノベーションによって作っていくことができれば、物件所有者と入居者の両方が良い気持ちになることができるので、自然と空き家はなくなっていくでしょう。